中古アパート投資で気をつける５つの注意点

1. 建物の状態を必ず確認する

中古アパートは新築と違い、築年数やメンテナンス状況によって修繕リスクが大きく変わります。屋根や外壁、給排水管、共用部などの劣化状況を事前に専門家に調査してもらうと安心です。思わぬ修繕費がかかると利回りが大きく下がってしまいます。特に外観は重要です。特に外壁の配色は注意しましょう！濃い色は要注意！古く見えてしまう可能性があります。断然明るい色の方が古さを感じませんのでお勧めです！

2. 立地と賃貸需要を見極める

入居率を左右するのは「立地」と「需要」です。駅からの距離、周辺環境（大学や工場、大型商業施設の有無）、将来的な人口動向などを確認しましょう。「空室リスク」を抑えることが投資成功のカギです。ただ、リフォームや外観のデザイン等で克服できる場合もあります。

3. 融資条件と返済計画を精査する

金利や融資期間の設定によって、キャッシュフローは大きく変わります。家賃収入から返済額を引いたときに毎月どれくらい手元に残るか、シミュレーションしておくことが大切です。無理な借入は将来のリスクにつながります。鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造、木造等で耐用年数が違う為、構造にも注意が必用です。

4. 過去の収支や管理状況を確認する

売主から提示される「レントロール（入居者一覧）」や「過去の収支表」は必ず確認しましょう。実際の入居状況や家賃の入金履歴、滞納の有無などを把握しておくと、購入後のトラブルを避けやすくなります。管理会社がどう対応してきたかも重要なポイントです。管理会社の対応等直接入居者さんに伺うのもいいですね。

5. 税金・将来の出口戦略を考えておく

購入時の登録免許税や不動産取得税、保有中の固定資産税、売却時の譲渡税など、税金は複数かかります。また、将来売却する際にどのような価格で売れる可能性があるのか、あらかじめ出口戦略をイメージしておくと安心です。専門家（IPrenovation）に相談してみては！