住宅ローン控除とリフォーム減税、賢く使い分けよう

IPリノベーションを経営していると、こんなご相談をよくいただきます。
「中古住宅を買ってリノベしたいけど、税金ってどうなるんですか？」
「減税って、結局どれが使えるんでしょう？」

実はここ、知らないと“数十万円単位”で差が出るポイントです。
中古住宅購入検討者・オーナー様・不動産投資家の皆さまに向けて、わかりやすく整理します。

■ 住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、
マイホーム取得時に住宅ローン残高に応じて所得税などが控除される制度です。

対象は主に「自己居住用住宅」。

✔ 中古住宅でも一定の耐震基準を満たせば対象
✔ リノベーション費用もローンに組み込める場合あり
✔ 控除期間は原則数年間

ポイントは、購入とセットで考える制度だということ。

マイホームとして中古住宅を取得し、リノベーションを行う場合は、まずこの制度を軸に考えるのが基本です。

■ リフォーム減税とは？

一方、リフォーム減税は、
既存住宅に一定の改修工事を行った場合の税制優遇制度です。

対象工事の例：

・耐震改修
・省エネ改修（断熱・窓交換など）
・バリアフリー改修
・長期優良住宅化リフォーム

こちらは“購入しなくても使える”のが特徴。
既存住宅オーナー様にも活用余地があります。

■ どう使い分ける？

① 中古住宅を購入する方

→ まずは「住宅ローン控除」を最大化する設計を。

購入価格＋リノベ費用をどう組み込むか。
耐震基準を満たすか。
ここが重要です。

さらに、リノベ内容によっては
リフォーム減税との併用が可能なケースもあるため、事前設計がカギになります。

② すでに家を所有している方

→ 「リフォーム減税」が中心。

特に断熱改修や耐震改修は、
資産価値を守りながら税制メリットも得られる。

“どうせやるなら対象工事にする”
この発想が重要です。

③ 不動産投資家の方

原則として住宅ローン控除は自己居住用が対象です。
投資用物件は適用外。

ただし、減価償却や経費計上など
別の税務戦略が重要になります。

ここは個人の状況で大きく変わるため、
税理士と連携した設計が必須です。

■ 静岡エリアでのポイント

静岡では築20〜40年の中古住宅流通が多く、
耐震基準や断熱性能が“ボーダーライン”の物件も少なくありません。

だからこそ、

✔ 耐震補強を絡めた減税設計
✔ 断熱改修を含めた省エネリノベ
✔ 住宅ローン控除を前提にした購入計画

こうした“制度ありきの設計”が大切になります。

IPリノベーションでは、
工事ありきではなく「税制も含めた総合設計」をご提案しています。

■ 知らないと損をする時代

同じ工事でも、
設計の仕方で税負担は変わります。

ただ直すのか。
制度を活用して価値を上げるのか。

これは大きな差です。

■ 最後に

中古住宅は、
工事の内容だけでなく「制度の使い方」で価値が変わります。

✔ 住宅ローン控除は“取得時の武器”
✔ リフォーム減税は“改修時の武器”

目的とタイミングを見極め、賢く使い分けること。

あなたの計画は、
減税まで含めて設計されていますか？

一歩先を考えた住まいづくりを、一緒に描いていきましょう。